LMNP un statut privilégié

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J’accompagne régulièrement mes clients à privilégié pour leur investissement le LMNP, par rapport à d’autre comme la loi PINEL.

Ce statut d’investisseur en loueur meublé non professionnel, LMNP, ou loueur meublé professionnel, LMP,  apporte de nombreux avantages.

Le marché de immobilier en loueur meublé professionnel et non professionnel permet d’abord,

  • d’investir dans des résidences de services professionnelles plutôt que dans le marché de l’habitation classique,
  • de profiter des enjeux fiscaux et sociaux apporter par les lois Cenci-Bouvard, et l’acquisition Hors taxe des biens.

Appréciation économique du LMNP – LMP

Ce secteur est basé sur le marché immobilier des résidences de service, ou encore de l’habitation simplement meublée. On retrouve aussi bien les résidences étudiantes, maisons de retraite, EHPAD, Séniors, ou encore Tourisme. Ces investissements immobilier géré permettent de profiter de taux de rentabilités plus élevées que sur le marché locatif d’habitation de droit commun ou encore que certain appartement acquis sous une loi fiscale.

En revanche mais il faut compter avec le coût de la société de gestion qui est généralement incontournable (et dont la fiabilité est un point crucial de l’opération).

Le LMNP – LMP d’un point de vue civile

Un choix est à faire entre prendre une société de service pour la gestion, ou réaliser la gestion soi-même.

Le démembrement est possible en LMP et LMNP, mais exclue pour le régime LMNP Bouvard.

Le Loueur en meublé « professionnel » donne juridiquement un statut d’entreprise avec les conséquences sociales qui y sont attachées.

Le Statut LMNP – LMP d’un point de vue fiscale

Le LMP apporte l’avantage maximal grâce au mécanisme de l’amortissement de l’investissement avec imputation sur le revenu global de la totalité du déficit comptable de l’opération.

Le LMNP Bouvard apporte une réduction d’impôt de 11%. De plus lorsque l’investissement dépasse 300 000 euros, le LMNP apporte alors la possibilité d’amortir l’investissement.

L’exonération d’ISF pour le LMP et généralement acquise pour le LMNP. C’est un atout complémentaire.

En statut « pro », il devient possible de bénéficier de la fiscalité de cession et de transmission du « Pacte Dutreil soit une exonération de 75% de droit de mutation à titre onéreux !

Notre Conseil

  • Une TMI élevée est une condition favorable au LMP pour profiter de l’imputation des déficits sur le revenu global
  • On peut aussi restructurer de l’immobilier ancien en LMP, notamment au terme des années d’engagement de certains avantages fiscaux.
  • Attention, depuis 2009 il faut cumuler deux conditions pour avoir le statut de loueur «professionnel » :
    • minimum 23 000 euros de CA annuel, et le CA doit dépasser 50% des revenus du foyer de l’année
  • Avoir un statut social de loueur en meublé professionnel permet de garder un statut social actif, ce qui a des conséquences au plan de la retraite (acquisition de trimestre et de droits sociaux) et de l’ISF (exonération)
  • La qualité et la fiabilité de la société de gestion reste le point le plus délicat de ce type d’investissement – garantie et porte de sortie sont à rechercher – un risque à inclure dans l’analyse du produit
  • Dans le cadre d’un projet de transmission d’un patrimoine immobilier, exploiter le statut LMP permet d’utiliser l’abattement de 75% du pacte Dutreil, soit une économie énorme sur les droits de succession.
Source : Patrithèque, fidroit, Legifrance, Damien PATOZ