Plus-values immobilières ! Combien ça coûte ?

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Plus-values immobilières ! Combien ça coûte ?

Les personnes qui cèdent contre rémunération un bien immobilier sont imposables à l’impôt sur le revenu au titre des plus-values immobilières dégagée par cette vente. Cette plus-value est imposée au taux proportionnel de 19 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 15,5 %.

Ces impôts et taxes sont versés directement au moment de la vente chez le notaire qui est désormais chargé de rédiger la déclaration et collecter l’impôt, pour le compte du vendeur lors de la publicité foncière.

Ainsi, le notaire acquitte, lors d’une même formalité, les droits d’enregistrement dus par l’acquéreur et l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value immobilière dû par le vendeur.

Plus-values immobilières imposables

Les plus-values immobilières sont soumises au régime d’imposition des plus-values des particuliers lorsqu’elles sont réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques, ou par des sociétés de personnes.

Aucune imposition n’est, en revanche, établie, lors de l’échange des titres, aux plus-values réalisées dans le cadre d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).

Exonérations des plus-values immobilières

Bénéficient d’une exonération, les plus-values immobilières résultant de cessions des biens :

  • qui constituent l’habitation principale du cédant
  • ayant constitué la résidence principale du cédant avant son entrée en maison de retraite ou dans un établissement spécialisé pour adulte handicapé
  • dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 € pour les immeubles et 5 000 € pour les meubles
  • détenus par le cédant depuis plus de 22 ans
  • lors de la 1ère vente d’un bien secondaire quand les sommes perçues sont remployées dans l’acquisition d’une résidence principale
  • réalisées par les titulaires de pensions de vieillesse ou de carte d’invalidité non redevable de l’ISF et dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas un certain seuil
  • pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation lorsque la condition de remploi est satisfaite
  • échangés dans le cadre d’opérations de remembrements ou assimilées
  • d’un droit de surélévation réalisées entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2017
  • indivis lors de leur partage
  • affectés à une exploitation agricole (terres ou bâtiments) pour la fraction acquise avant le 1er janvier de la première année au titre de laquelle le montant des recettes a dépassé la limite du forfait
  • au profit d’organismes en charge du logement social.

Calcul de la plus-value brute

La plus ou moins-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Prix de cession

Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte majoré de certaines charges et indemnités et réduit du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais, définis par décret, supportés par le vendeur à l’occasion de cette cession.

Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte indépendamment de ses modalités de paiement.

La valeur du mobilier n’est pas prise en compte pour la détermination de la plus-value immobilière imposable à la condition que l’existence et la valeur vénale de ces biens au jour de la cession soient justifiées (production de facture, inventaire de commissaires-priseurs, etc.).

Lorsqu’une dissimulation de prix est établie, le prix porté dans l’acte doit être majoré du montant de cette dissimulation.

En revanche, les insuffisances d’évaluation ne sont pas à prendre en considération pour la détermination de la plus-value.

Lorsque le prix de cession ne peut être déterminé avec exactitude au jour de la cession, il appartient au contribuable de l’évaluer sous sa propre responsabilité, compte tenu des éléments stipulés dans l’acte.

Prix d’acquisition

Le prix d’acquisition à retenir est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte majoré d’un certain nombre de frais et de dépenses diverses limitativement énumérés.

Biens acquis à titre onéreux

Pour les biens acquis à titre onéreux, le prix d’acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte.

Ce prix s’entend, dans le cas d’une acquisition réalisée selon le régime juridique de la vente d’immeuble à rénover (VIR), pour les plus-values constatées au titre des cessions réalisées à partir du 1er janvier 2011, du prix de l’existant et des travaux réalisés. Ces travaux ainsi inclus dans le prix d’acquisition ne peuvent dès lors venir en majoration du prix d’acquisition.

La plus-value immobilière brute ainsi calculée est réduite d’un abattement pour durée de détention qui varie en fonction de la nature du bien et de sa date de cession.

La moins-value brute n’est en principe pas prise en compte sauf, sous certaines conditions, en cas de vente d’un immeuble acquis par fractions successives.

Abattement d’IR pour durée de détention

Pour les cessions conclues depuis le 1er septembre 2014, il n’est plus opéré de distinction entre les immeubles autres que les terrains à bâtir et les terrains à bâtir pour la détermination de la plus-value imposable. Les plus-values réalisées lors de cessions d’immeubles bénéficient d’un abattement pour le calcul de l’IR égal :

  • à 6 % pour chaque année de détention de la 6ème à la 21ème année
  • puis 4 % pour la 22éme année.

L’exonération d’impôt sur le revenu est donc totale en cas de cession d’un bien dès la 22ème année de détention.

Abattement de prélèvements sociaux pour durée de détention

En matière de prélèvements sociaux également, il n’est plus opéré de distinction selon la nature des biens immobiliers pour la détermination de la plus-value imposable pour les cessions conclues depuis le 1er septembre 2014.

Tout comme l’abattement prévu en matière d’IR, le taux de cet abattement varie en fonction de la durée de détention du bien :

  • 0 % pour les 5 premières années de détention
  • 1,65 % pour chaque année de détention de la 6ème à la 21ème
  • 1,60 % pour la 22ème année de détention
  • 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème

Le bien immobilier doit donc être détenu pendant 30 ans pour pouvoir bénéficier d’une exonération totale des prélèvements sociaux.

Impôt et prélèvements sociaux

Le contribuable qui cède un immeuble est imposable :

  • à l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value au taux proportionnel de 19 %
  • aux prélèvements sociaux. Un abattement variable selon la durée de détention est applicable pour déterminer l’assiette taxable aux prélèvements sociaux. Cet abattement conduit à une exonération totale au titre des prélèvements sociaux à partir de 30 ans de détention
  • Le cas échéant, à la surtaxe progressive applicable aux plus-values de cessions d’immeubles hors terrains à bâtir supérieures à 50 000 € réalisées depuis le 1er janvier 2013.

Les plus-values réalisées par des contribuables domiciliés hors de France sont quant à elle soumises, à un  prélèvement au taux de :

  • 19 % quelque soit la domiciliation fiscale du contribuable (Etats et territoires non coopératifs compris)
  • 33,33 % pour les personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés.

 

Sources : Patozconseils, Harvest, Juriscampus.

 

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