Immobilier :

Investissement Locatif, obtenez de meilleurs revenus !

L’investissement immobilier locatif : Un levier pour votre patrimoine

Depuis près de 40 ans, la France encourage l’investissement immobilier locatif via des dispositifs fiscaux attractifs. L’objectif est de stimuler la construction de logements, rénover l’ancien et répondre à la demande croissante. Pourtant, une partie du parc reste vétuste ou énergivore. La loi Climat et Résilience (2021) a fixé un calendrier d’interdiction progressive de location pour les passoires thermiques :

Classe E interdite dès 2034
Classe G interdite à la location dès 2025
Classe F interdite dès 2028

Voyons quelques dispositifs fiscaux en vigueur, les leviers de rentabilité et les opportunités pour investir dans l’immobilier locatif.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?

Avantages principaux

Création d’un patrimoine durable
Génération de revenus complémentaires
Effet de levier du crédit : achat financé en grande partie par le locataire
Optimisation fiscale grâce aux dispositifs existants

Points de vigilance

Surcoût des programmes neufs défiscalisés
Contraintes réglementaires (DPE, plafonds)
Gestion locative (vacance, impayés)

Les leviers de rentabilité

Le locataire comme premier levier

Les loyers encaissés permettent de financer une partie des mensualités, des charges et des frais d’entretien.

Le financement bancaire

Acquisition à crédit sans puiser dans son épargne
Déduction des intérêts d’emprunt et de l’assurance de prêt
Déduction des travaux réalisés par des professionnels

Le levier fiscal

Réductions d’impôt (Pinel, Malraux…)
Déductions sur le revenu global (déficit foncier, monuments historiques)
Amortissements (LMNP/LMP)

Exemple concret : un emprunt de 100 000 € sur 15 ans entraîne une mensualité d’environ 650 € (hors assurance). Avec un loyer de 500 €/mois, l’effort d’épargne réel peut descendre à 150 €/mois seulement, avant avantages fiscaux.

Les dispositifs fiscaux encore disponibles en immobilier

Loi Pinel (jusqu’à fin 2024)

Réduction d’impôt : 10,5 % à 17,5 % sur les 6, 9 ou 12 ans à venir.
Biens neufs en zones tendues (A, A bis, B1)
Plafonds de loyers et ressources des locataires

Loi Malraux

Déduction de 22 % à 30 % des travaux, plafonnés à 400 000 €
Biens situés en secteur sauvegardé ou quartier ancien dégradé
Engagement de location : 9 ans

Monuments Historiques

Déduction de 100 % des travaux sur le revenu global
Transmission facilitée (exonération possible des droits de succession)

Déficit foncier

Déduction jusqu’à 10 700 €/an des revenus globaux
Report possible du surplus sur 10 ans

Achat en nue-propriété

Décote de 30 à 40 % sur le prix d’acquisition
Pas de loyers perçus pendant 15 à 20 ans
Rendement actuariel moyen : 3 à 3,5 % net d’impôt

LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Revenus locatifs < 23 000 €/an OU < 50 % des revenus du foyer
Amortissement du bien et des meubles
Régime micro-BIC ou réel

LMP (Loueur Meublé Professionnel)

Revenus > 23 000 €/an ET supérieurs aux autres revenus du foyer
Exonération de plus-values après 5 ans
Transmission patrimoniale allégée

Location nue (revenus fonciers classiques)

15 000 €/an : régime réel (déduction des charges et travaux)

< 15 000 €/an : régime micro-foncier (abattement forfaitaire 30 %)

Comparatif rapide des dispositifs

Dispositif	Avantage fiscal principal	Durée engagement	Type de bien	Profil adapté
Pinel	Réduction d’impôt 10,5-17,5 %	6-12 ans	Neuf zones tendues	Investisseurs cherchant du neuf
Malraux	Déduction 22-30 % travaux	9 ans	Ancien à rénover	Forte capacité d’épargne
Monuments Historiques	Déduction 100 % travaux	15 ans	Biens classés	Contribuables aisés
Déficit foncier	Déduction jusqu’à 10 700 €/an	3 ans min.	Ancien avec travaux	Propriétaires fonciers
Nue-propriété	Achat décoté (-40 %)	15-20 ans	Tous types	Long terme
LMNP	Amortissement + abattement	Flexible	Meublés	Revenus complémentaires
LMP	Exonération plus-values	5 ans min.	Meublés	Patrimoine élevé

Opportunités et vigilance en immobilier

Atouts

Taux d’intérêt encore compétitifs
Fin du Pinel = opportunité de se tourner vers rénovation et ancien
Zones tendues = forte demande locative

Risques

Surcoût de certains programmes défiscalisés
Contraintes réglementaires (DPE, loyers)
Vacance locative si mauvais choix de zone

Visuels et données clés

🗓️ Calendrier loi Climat

2025 : interdiction classe G
2028 : interdiction classe F
2034 : interdiction classe E

📊 Répartition des dispositifs défiscalisés (2023)

Pinel : 60 %
LMNP : 25 %
Autres (Malraux, déficit foncier, nue-propriété…) : 15 %

📈 Simulation crédit locatif

Bien : 100 000 €
Crédit : 15 ans
Mensualité : 650 €
Loyer perçu : 500 €
Effort net d’épargne : 150 €/mois

Conclusion

En 2025, l’investissement locatif reste un placement stratégique. Entre optimisation fiscale, leviers financiers et perspectives de valorisation grâce à la rénovation, il offre de réelles opportunités. Mais chaque projet doit être analysé selon :

la fiscalité personnelle,
la capacité d’épargne,
la zone géographique.

👉 Conseil clé : comparez systématiquement un achat avec et sans avantage fiscal pour mesurer le rendement réel.

FAQ – Investissement locatif

Peut-on louer un logement classé G en 2025 ?
Non, ces logements seront interdits à la location dès janvier 2025 (Ministère de l’Écologie).

Qu’est-ce qui remplace la loi Pinel ?
Aucun dispositif équivalent n’est prévu. Les investisseurs doivent privilégier le déficit foncier, la nue-propriété ou le LMNP.

Un foyer faiblement imposé peut-il investir ?
Oui. Grâce au crédit et au remboursement assuré par les loyers, même un foyer en faible tranche fiscale peut investir avec succès. L’investissement locatif est adapté à tous les foyers prêts à s’engager sur le long terme.

Effet de levier : La possibilité de financer un bien par la banque, votre locataire et la fiscalité maximise les effets de levier de votre projet.
Choix de la zone : Il est essentiel de choisir des zones à forte tension locative pour sécuriser votre investissement.
Analyse comparative : Pour bien évaluer la plus-value d’un dispositif fiscal, comparez toujours le rendement avec un investissement similaire sans dispositif.