Bilan 2025 : une année catastrophique pour le logement neuf

Selon l’Observatoire de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), publié en février 2026, l’année 2025 restera « catastrophique » pour le secteur du logement collectif neuf. Trois vents contraires sont identifiés par la FPI : un contexte international anxiogène, une incertitude politique persistante, et surtout la disparition du dispositif Pinel fin 2024.

Les chiffres clés à retenir

• Sous le seuil des 100 000 réservations : pour la première fois, le marché du neuf passe sous cette barre symbolique, contre 162 000 en 2021 et 167 000 en 2019.
• Moyenne 2019-2025 : 127 014 ventes/an — le niveau 2025 est 27 % inférieur à la moyenne des six dernières années.
• Effondrement de l’investissement locatif : les ventes aux investisseurs particuliers ont été divisées par deux après la fin du Pinel, représentant moins de 10 000 ventes sur l’année.
• Ventes en bloc (institutionnels, bailleurs sociaux) : −6,7 % sur l’année 2025.
• Prix du neuf collectif : stabilité au-dessus de 5 000 €/m² (5 194 €/m² au T1, 5 122 €/m² au T4 2025).
• Délais d’écoulement : passage d’environ 16 mois au T1 à 21 mois au T4 2025, un niveau jamais atteint selon la FPI.

Du côté des données officielles du Ministère du Logement (SDES, ECLN), 64 867 logements neufs ont été vendus au détail en 2025, contre 69 061 en 2024 (−6 %). Le stock disponible à la vente atteint 123 945 logements fin 2025. Le prix moyen d’un appartement neuf s’établit à 4 947 €/m², celui d’une maison neuve à 348 521 €.

« Malgré des taux d’intérêt redevenus attractifs, les ventes de logements neufs reculent encore de 10,8 % et passent sous le seuil des 100 000 réservations sur l’année. » — Pascal Boulanger, Président de la FPI, communiqué de février 2026

Marché de l’ancien : une convalescence confirmée

À l’inverse du neuf, le marché de l’immobilier ancien a amorcé sa reprise dès le T4 2024 et l’a consolidée tout au long de 2025, selon les données du Conseil supérieur du notariat (bilan du 8 décembre 2025).

Cette reprise s’explique par la détente monétaire amorcée par la BCE, la baisse des taux de crédit et l’effet d’anticipation lié à la hausse des droits de mutation mise en œuvre au printemps 2025. Le marché est entré dans une « phase de convalescence » selon les Notaires de France, avec une dynamique néanmoins inégale entre métropoles attractives et zones rurales.

L’impact du DPE sur les prix

Les écarts de prix liés à la performance énergétique se creusent :

• Un logement classé DPE A se vend +16 % plus cher qu’un logement classé D.
• Un logement classé DPE G se vend −25 % moins cher qu’un logement classé D.
• La part des logements très énergivores (F et G) est passée de 17 % en 2023 à 15 % en 2025, signe d’un ajustement du marché.

Une tension locative structurelle

Au-delà de la crise conjoncturelle du neuf, c’est un déséquilibre structurel qui s’installe durablement sur le marché locatif français.

Les causes d’une demande locative soutenue

• Éviction des primo-accédants de l’achat : les taux sont passés d’environ 1 % à plus de 3 % en trois ans, excluant mécaniquement des centaines de milliers de ménages du marché de l’accession.
• Décohabitation et évolution démographique : augmentation des personnes seules, mobilité professionnelle accrue, vieillissement de la population, allongement des études.
• Baisse de l’offre locative : certains propriétaires quittent le marché en raison des contraintes réglementaires (DPE, encadrement des loyers), de la fiscalité et de la baisse de rentabilité nette.
• Développement des locations courte durée dans les zones touristiques, qui retire des logements du marché long-terme.

L’INSEE mesure un IRL (Indice de Référence des Loyers) au T4 2025 à +0,79 % sur un an : la hausse moyenne reste modérée, mais masque des marchés très tendus où la sélection des dossiers se durcit. Dans les zones les plus tendues (Paris, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Toulouse), les loyers au m² progressent de 3 à 5 % par an.

Les signaux d’une reprise en 2026

Malgré un bilan 2025 sévère, plusieurs indicateurs pointent vers un redémarrage potentiel du marché du neuf en 2026 :

« Le marché est prêt à redémarrer : les autorisations repartent à la hausse (+19,8 %), les mises en vente progressent également (+9,4 %). Il ne manquait qu’une étincelle. » — FPI, communiqué de février 2026

Cette « étincelle », selon la FPI, est précisément le nouveau statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun), qui rétablit un cadre incitatif pour l’investissement locatif particulier — moteur historique disparu avec le Pinel.

Le dispositif Jeanbrun : le nouveau statut du bailleur privé

Adopté dans la loi de finances 2026 et entré en vigueur le 21 février 2026, le dispositif Jeanbrun (du nom du ministre du Logement Vincent Jeanbrun), également appelé « Relance Logement », instaure un nouveau statut fiscal pour les bailleurs privés. Il est applicable jusqu’au 31 décembre 2028.

Un changement de paradigme fiscal

Contrairement au dispositif Pinel, qui reposait sur une réduction d’impôt, le dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement comptable du bien — jusqu’ici réservé au statut LMNP pour la location meublée. Le propriétaire peut désormais, en location nue, déduire chaque année une fraction de la valeur du logement de ses revenus locatifs.

Conditions d’éligibilité

• Logements collectifs uniquement : les maisons individuelles sont exclues.
• Neuf : logements conformes à la RE2020 ; ou VEFA dont le permis est déposé entre le 21/02/2026 et le 31/12/2028.
• Ancien : éligible si les travaux de rénovation représentent au moins 30 % du prix d’acquisition.
• Location nue en résidence principale, pendant 9 ans minimum.
• Plafonds de loyer et de ressources du locataire à respecter selon la zone et le niveau de loyer choisi.
• Non cumulable avec Malraux, Monuments Historiques, Denormandie ou Girardin social.

Comparatif Pinel (ancien) vs Jeanbrun (2026)

Exemple chiffré

Pour un logement collectif neuf acquis 300 000 € (hors foncier estimé à 20 %, soit 240 000 € amortissables) en loyer intermédiaire (taux d’amortissement 3,5 %) :

• Amortissement théorique annuel : 240 000 × 3,5 % = 8 400 €
• Plafond annuel d’amortissement en loyer intermédiaire : 8 000 €
• Économie fiscale annuelle indicative (TMI 30 % + 17,2 % prélèvements sociaux) : environ 2 643 €/an, soit environ 23 789 € sur 9 ans d’engagement (source : Trackstone, mars 2026).
• Possibilité d’imputer un éventuel déficit foncier supplémentaire sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an.

Les économies réelles dépendent de votre tranche marginale d’imposition, du niveau de loyer pratiqué, des charges réelles et des travaux. Une simulation personnalisée est indispensable.

Opportunités d’investissement en 2026

La conjonction de trois facteurs rend la fenêtre 2026-2028 particulièrement intéressante pour l’investisseur patrimonial averti :

1. Une demande locative non satisfaite

Avec un parc locatif privé contracté de 15 % depuis 2017 et 2,3 millions de ménages supplémentaires attendus d’ici 2030, la vacance locative sur les biens de qualité devient marginale dans les zones tendues. Un logement bien positionné trouve preneur en quelques jours, ce qui sécurise les flux de trésorerie et permet une sélection rigoureuse des dossiers locataires.

2. Un financement redevenu accessible

Le taux moyen Banque de France s’établit à 3,17 % en janvier 2026, très loin du pic de plus de 4 % observé en 2023. Les meilleurs profils obtiennent des taux autour de 3,00 % sur 20 ans. La production de crédits à l’habitat (hors renégociations) s’est normalisée autour de 12 Md€/mois.

3. Un cadre fiscal incitatif et stable

Le dispositif Jeanbrun, applicable jusqu’au 31 décembre 2028, offre une visibilité fiscale sur 9 ans minimum, avec un mécanisme d’amortissement qui privilégie la rentabilité économique réelle à la niche fiscale ponctuelle.

Points de vigilance à ne pas négliger

• Prix d’acquisition : acheter au-dessus du prix du marché peut annihiler l’économie fiscale. Les délais d’écoulement allongés (jusqu’à 21 mois) peuvent justifier une négociation.
• Performance énergétique : un bien ancien mal classé DPE perd durablement en valeur (−25 % pour un G vs un D). La conformité RE2020 dans le neuf devient un critère patrimonial central.
• Encadrement des loyers : dans les zones tendues (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Montpellier…), le rendement locatif brut est plafonné de fait par la réglementation.
• Durée d’engagement de 9 ans : toute revente anticipée entraîne la réintégration des amortissements déduits.
• Publication des décrets d’application : certaines précisions techniques restent attendues via le Bulletin Officiel des Finances Publiques.

Contexte économique et financier 2026

Le coût du crédit s’est stabilisé à un niveau jugé compatible avec la reprise du marché, sans atteindre les niveaux historiquement bas de 2021 (autour de 1 %). Les banques demeurent actives commercialement, notamment auprès des primo-accédants qui représentent près d’un emprunteur sur deux selon le Haut Conseil de stabilité financière.

Questions fréquentes sur l’investissement immobilier en 2026

Sources officielles et références

1. Observatoire FPI du logement neuf — Les chiffres du logement neuf, T4 2025, Fédération des Promoteurs Immobiliers, publié en février 2026.
2. Ministère du Logement — Service des Données et Études Statistiques (SDES), ECLN – Commercialisation des logements neufs, données T4 2025.
3. Conseil supérieur du notariat — Bilan immobilier 2025 et tendances 2026, publié le 8 décembre 2025.
4. INSEE — Indices des prix des logements anciens, Informations rapides, données trimestrielles 2025.
5. INSEE — Indice de Référence des Loyers (IRL), T4 2025.
6. Banque de France — Statistiques sur les crédits à l’habitat, données janvier 2026.
7. Loi de finances pour 2026 — Dispositions relatives au statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun), entrée en vigueur le 21 février 2026.
8. Assemblée nationale — Amendement n° I-582 rect. relatif au statut du bailleur privé.
9. LocService.fr — Observatoire 2026 du marché locatif privé, janvier 2026.
10. CAFPI — Baromètres mensuels des taux de crédit immobilier, janvier à avril 2026.

Avertissement : les informations présentées sur cette page ont un caractère informatif et ne constituent ni un conseil fiscal individualisé, ni une recommandation d’investissement. Toute décision d’investissement doit faire l’objet d’une étude personnalisée prenant en compte votre situation patrimoniale, fiscale et vos objectifs. Certaines modalités du dispositif Jeanbrun restent soumises à publication de décrets d’application et de commentaires de l’administration fiscale (BOFiP).