J’accompagne régulièrement mes clients à privilégier pour leur investissement le statut LMNP, par rapport à d’autre investissement comme le dispositif PINEL.

Ce statut d’investisseur en loueur meublé non professionnel, LMNP, ou loueur meublé professionnel, LMP,  possède de nombreux avantages.

Le marché de immobilier en loueur meublé professionnel ou non professionnel permet d’abord,

• d’investir dans des résidences de services professionnelles plutôt que dans le marché de l’habitation classique,
• de profiter des enjeux fiscaux et sociaux apporter par les lois Cenci-Bouvard, et l’acquisition Hors taxe des biens.

Appréciation économique du LMNP – LMP

Ce secteur est basé sur le marché immobilier des résidences de service, ou encore de l’habitation simplement meublée. On retrouve aussi bien les résidences étudiantes, maisons de retraite, EHPAD, Séniors, ou encore Tourisme. Ces investissements immobiliers gérés permettent de profiter de taux de rentabilités attractif. Mais ils apportent surtout la sécurité de l’investissement grâce à l’exploitant.

Et même en comptant avec le coût de la société de gestion qui est incontournable et dont la fiabilité est un point crucial de l’opération, ses opérations sont intéressantes.

Le LMNP – LMP d’un point de vue civile

Un choix est à faire entre prendre une société de service pour la gestion, ou réaliser la gestion soi-même.

Le démembrement est possible en LMP et LMNP, mais exclue pour le régime LMNP Bouvard.

Le Loueur en meublé « professionnel » procure juridiquement un statut d’entreprise avec les conséquences sociales qui y sont attachées.

Le statut LMNP d’un point de vue fiscale

En tant que loueur en meublé non professionnel vous êtes imposé à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des BIC. Ceci entraîne plusieurs conséquences fiscales en fonction du montant de vos recettes :

• Vous pouvez bénéficier du régime du « micro-BIC ». Si vos recettes n’excèdent pas 72 600 € et 172 600 € pour la période 2020-2022 pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme.
• Vos revenus sont alors taxés après application d’un abattement forfaitaire représentatif des charges de 50 %. Cet abattement est de 71 % pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme.

A titre de comparaison, s’agissant des revenus fonciers, le régime du micro-foncier permet la déduction d’un abattement forfaitaire de 30 % jusqu’à 15 000 € de revenus locatifs.

Dans le cas où vos charges en LMNP représentent plus de 50 % du montant de vos recettes, vous pouvez opter pour le régime réel d’imposition.

• Si les recettes sont supérieures à 72 600 € pour la période 2020-2022, le régime réel d’imposition est appliqué de plein droit.
• Dans ce cas, et comme pour les loueurs professionnels, l’intégralité des charges (intérêts d’emprunt, impôts, cotisations sociales, frais de comptabilité, etc…) est déductible des recettes. A condition toutefois d’avoir inscrit l’immeuble à l’actif du bilan. A défaut d’inscription, seules les charges locatives sont déductibles.
• Vous pourrez également amortir l’immeuble (en principe au taux de 2,5 % par an pendant 40 ans). L’amortissement se fait aussi sur le mobilier du bien, en principe au taux de 10 % sur 10 ans.
• Vous disposez de plus de la possibilité de différer vos amortissements.

Dans le cas ou vous constatez un déficit,

• celui-ci pourra s’imputer sur les bénéfices retirés de l’activité de location en meublé réalisés au cours des 10 années suivantes. Dans le cas d’un LMP, loueurs en meublé professionnels, qui peuvent être déduit des revenus globaux.

Sous certaines conditions, il est possible de récupérer la TVA acquittée lors de l’acquisition de l’immeuble. Ainsi que du financement des travaux de rénovation.

A noter enfin, le loueur non professionnel ne bénéficie pas d’avantage particulier en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), ou de fiscalité sur la transmission.

En revanche le LMNP Cenci-Bouvard peut apporter une réduction d’impôt de 11%, sous certaine conditions.

Versus le statut LMP

Le LMP apporte l’avantage maximal grâce au mécanisme de l’amortissement de l’investissement. Cela permet l’imputation sur le revenu global de la totalité du déficit comptable de l’opération.

L’exonération d’ISF pour le LMP et généralement acquise pour le LMNP. C’est un atout complémentaire.

En statut « pro », il devient possible de bénéficier de la fiscalité de cession et de transmission du « Pacte Dutreil soit une exonération de 75% de droit de mutation à titre onéreux !

Dans le cadre d’un projet de transmission d’un patrimoine immobilier

Exploiter le statut LMP permet d’utiliser l’abattement de 75% du pacte Dutreil. Cela permet une économie importante des droits de succession.

Quelles sont les incidences à la revente ?

Les plus-values réalisées dans le cadre des activités de LMNP sont soumises au régime des plus-values des particuliers.

Dans le cas de la cession d’un logement vous serez par conséquent soumis au régime des plus-values immobilières. Ces dernières sont imposables à l’impôt sur le revenu.

A cela peut s’ajouter une surtaxe progressive de 2 % à 6 %. Elle n’est dû que dans les cas où la plus-value réalisée est supérieure à 50 000 €.

Comme dans le cas du régime foncier, la plus-value réalisée peut être exonérée d’impôt. Pour cela le bien est cédé doit avoir été en votre possession 22 années ou 30 ans concernant l’exonération de prélèvements sociaux.

Mon conseil

• Une TMI élevée est une condition favorable au LMP pour profiter de l’imputation des déficits sur le revenu global
• On peut aussi restructurer de l’immobilier ancien en LMP, notamment au terme des années d’engagement de certains avantages fiscaux.
• Attention, depuis 2009 il faut cumuler deux conditions pour avoir le statut de loueur «professionnel » :
  • minimum 23 000 euros de CA annuel, et le CA doit dépasser 50% des revenus du foyer de l’année
• Avoir un statut social de loueur en meublé professionnel permet de garder un statut social actif, ce qui a des conséquences au plan de la retraite (acquisition de trimestre et de droits sociaux) et de l’ISF (exonération)
• La qualité et la fiabilité de la société de gestion reste le point le plus délicat de ce type d’investissement – garantie et porte de sortie sont à rechercher – un risque à inclure dans l’analyse du produit