Depuis près de 40 ans, les gouvernements successifs, on toujours mis en place des incitations fiscales pour favoriser le développement de l’investissement dans l’immobilier. En effet il manque toujours de nombreux logements décents. Les logements existant ne le sont pas toujours, et les récentes lois pour interdire la location de logement classé F et G le prouve.
Les incitations fiscales mise en place par les gouvernements successifs, permettent par conséquent de soutenir l’accession à un logement de qualité pour les personnes qui ne peuvent devenir propriétaires.
Investir dans l’immobilier locatif comporte de nombreux avantages, et tout de même quelques engagements important. Comme tout les investissements que l’on est susceptible de réaliser, l’investissement locatif se doit d’être rentable !
Comment optimiser ces rendements ?
Parce que lorsque l’on s’engage dans un investissement locatif, on retrouve plusieurs effets de levier efficace.
Les leviers pour optimiser un investissement locatif,
Le premier effet de levier, c’est le locataire. En effet ce dernier en payant son loyer vous aide à entretenir le bien, à vous constituer des revenus complémentaires, ou lors de la phase de remboursement à payer tout ou partie des échéances de prêt.
Le second moyen pour optimiser un investissement locatif, c’est le financement. C’est à dire ne pas puiser dans son épargne et emprunter pour acquérir un bien locatif, comme vous pourriez le faire pour votre résidence principale.
En effet lors de la déclaration de vos revenus foncier, les intérêts d’emprunts et assurances de prêts sont déductibles de vos revenus fonciers. Tout comme le sont les travaux réalisés par une entreprise. Cet aspect pourrait vu comme un effet de levier complémentaire.
La déductibilité des charges de vos revenus fonciers est un levier intéressant et important, mais ne nous y trompons pas. La déductibilité des travaux n’a pour objet que de permettre de maintenir un logement décent aux locataires. Et les travaux peuvent grever votre trésorerie ou eux même nécessité un financement.
Le levier des lois fiscales
Parmi les lois permettant d’obtenir une réduction d’impôt, on peut noter la Loi Pinel, l’investissement Malraux ou encore les monuments historiques. Ces lois permettent d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu immédiate et annuelle pendant plusieurs années. En contrepartie de l’achat d’un logement neuf, ou remis à neuf, dans une ville éligible au dispositif mentionné.
Le dispositif de la loi Pinel permet aux investisseurs d’obtenir un effet de levier complémentaire de réduction fiscale, particulièrement intéressant dans un actif tangible.
Appréciation économique de la loi fiscale
L’investissement locatif au travers d’un dispositif fiscal est soumis à quelques règles importantes. En général le bien doit être ou rénover, au moins 25% de prix d’achat, ou être neuf, mais il devra être destiné à usage de résidence principale d’un particulier.
En tant qu’investisseur l’état vous accorde une réduction d’impôts. Celle-diffère selon le dispositif, et selon la durée d’engagement de location du bien. Les loyers peuvent être plafonnés, et c’est rarement un frein puisque ces derniers restent dans le marché locatif de la zone déterminé. Les ressources des locataires sont aussi un critère. Ses deux facteurs étant très large, il est assez rare d’être bloqué par ses plafonds. D’autant que les zones éligibles aux lois fiscales, sont souvent des zones à forte tension locative. De plus chaque année les plafonds des loyers et ressources sont révisés.
L’administration fiscale a également réévalué les ressources maximales des locataires pour les baux conclus ou prolongés en 2019. Toutes les zones, en métropole sont concernées par cette revalorisation du plafond de ressources.
D’un point de vue civile
Il est tout à fait possible de faire l’acquisition d’un logement immobilier locatif au travers d’une société civile. En revanche le démembrement des parts ne peut pas se faire durant la période de défiscalisation.
Mes conseils
- Un investissement locatif avec ou sans dispositif fiscal est adapté à tous foyer prêt à s’engager sur le long terme.
- Dans le cadre d’un investissement Pinel, le cadre fiscal est attractif. La contrepartie, encadrement des loyers, niveau de ressource des locataires, est assez peu contraignante.
- Les avantages ne sont pas dépendant de la TMI, par conséquent même un foyer ayant une TMI faible peut désirer réaliser un investissement locatif.
- La possibilité de financer un bien immobilier par sa banque, son locataire et ses impôts optimise les effets de levier du projet.
- Le choix de l’investisseur doit être orienté vers des zones à fort besoin de logement, et par conséquent avec une forte tension locative.
- L’étude comparative avec l’achat dans le même secteur géographique d’un bien d’occasion similaire en régime de droit commun est important à faire pour apprécier la portée d’un avantage fiscal. Ainsi il sera plus aisé de définir la plus-value qu’il sera nécessaire de réaliser pour vendre à terme « dans le marché » et avoir un TRI satisfaisant.
Pour mieux appréhender un investissement locatif et ses conséquences à moyen et long terme, je vous invite à me contactez.