La société civile immobilière, ou SCI, possède des atouts indéniables.

Une société civile immobilière, ou SCI, est un outil juridique très prisé. Dans le cadre de la gestion et de la transmission de son patrimoine immobilier, elle comporte de nombreux avantages.

Son origine remonte à 1804, c’est l’une des plus ancienne forme de société.

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, ou si vous projetez d’en acheter un, voici quelques raisons pour lesquelles vous devriez envisager de créer une SCI.

Tout d’abord, la SCI permet de séparer votre patrimoine personnel de votre patrimoine professionnel.

Si vous êtes professionnel indépendant ou chef d’entreprise, cela peut être particulièrement utile pour protéger votre patrimoine personnel. C’est d’autan plus important en cas de litige ou de faillite de votre entreprise. L’entrepreneur peut ainsi diversifier les risques tout en optimisant sa fiscalité.

Ensuite, la SCI offre une certaine souplesse dans la gestion de votre patrimoine immobilier. Vous pouvez en effet décider de mettre en location votre bien, de le vendre, de le transformer. Et cela sans avoir à passer par les formalités de la vente d’un bien en indivision.

La société civile immobilière facilite la transmission

La SCI permet également de faciliter la transmission de votre patrimoine à vos héritiers.

Grâce à une Société civile Immobilière, vous pouvez gérer un bien ou ensemble de biens immobiliers. Et cela sans être pénalisé par le régime de l’indivision. Lorsque vous êtes propriétaire d’un bien en indivision, vos héritiers doivent partager ce bien. Ils devront par conséquent prendre une décision commune quant à son avenir.

La SCI est souvent utilisée dans le cadre familial comme un moyen de transmission et de gestion du patrimoine immobilier. Dans ce cas c’est la société qui est propriétaire des biens. Chaque associé détient alors des parts. Avec une SCI, vous pouvez désigner vos héritiers comme associés de la société. Et par conséquent leur transmettre un patrimoine de manière plus simple et plus souple.

Enfin, la SCI permet de mutualiser les frais liés à l’achat et à l’entretien d’un bien immobilier.

Du point de vue patrimonial, la SCI permet d’échapper aux règles de gestion imposées par la vie de couple en cas de mariage ou concubinage.

Les immeubles sont alors soumis aux statuts de la société civile. Et plus aux règles de gestion posées par le régime matrimonial ou le statut de concubins.

Si vous êtes plusieurs associés, vous pouvez ainsi répartir les coûts entre vous et ainsi alléger vos charges financières, voir fiscales dans certains cas.

Il est cependant important de noter que la SCI n’est pas adaptée à toutes les situations. En effet, il convient de bien évaluer vos besoins avant de décider de créer une telle société. Il est également recommandé de se faire accompagner par un professionnel pour mettre en place une SCI et en gérer les formalités.

L’importance des statuts de la SCI

Les statuts sont un ensemble de règles dédiées au fonctionnement de la société civile immobilière.

Ils sont rédigés par les associés à leur convenance.  

L’intervention d’un notaire n’est nécessaire que si des biens immobiliers sont apportés au capital de la SCI.

Ces statuts définissent,

  • l’objet social et la durée de vie de la société ;
  • les pouvoirs et modalités de révocation du gérant (à l’unanimité ou non) ;
  • les règles de répartition du pouvoir de décision entre les associés ;
  • des droits de vote, notamment en cas de démembrement de la propriété ;
  • en cas de répartition inégale des bénéfices sociaux ;
  • l’agrément obligatoire de tout nouvel associé, ou de la cession de parts entre associés.
  • la libération des apports, etc.

Ils sont aussi signés par chaque associé et enregistrés au service des impôts.

Les statuts sont d’une grande importance. Ils régissent la vie de la société et déterminent les droits et devoirs de chaque associé.

Des statuts non adaptés à la situation patrimoniale ou familiale peuvent avoir de fâcheuses conséquences.
Par ailleurs, la rédaction d’un règlement intérieur est recommandée pour fixer les conditions d’occupation de l’immeuble apporté.

Quels apports faire à une SCI

Le capital social d’une société est la valeur des apports réalisés par les associés. Ses apports peuvent être des biens immobiliers, des sommes d’argent, ou encore des parts de SICAV. En sachant qu’aucun capital social minimum n’est exigé.

Le capital est libéré en totalité dès la création par compensation du compte courant en fonction des appels du gérant.

Il se matérialise concrètement par des parts sociales détenues par les associés.

Il faut se poser la question de l’apport ou de la vente du bien immobilier à la SCI. Le besoin de liquidités induira le choix pour l’apport. La raison fiscale privilégie également l’apport. En effet, les apports effectués lors de la constitution de la société sont exonérés de droits d’enregistrement.

Le cadre fiscal de la SCI

La SCI peut être soumise à deux régimes d’imposition distincts. Soit l’impôt sur le revenu (IR), soit l’impôt sur les sociétés (IS).

De ce choix pour l’une ou l’autre de ces impositions dépendra le régime d’imposition des revenus et des plus-values réalisées.

Le régime d’imposition est en principe librement choisi par les associés. Dans la plupart des cas, les SCI sont soumises à l’IR, régime applicable de plein droit à défaut d’option pour l’IS.

Toutefois, les SCI sont obligatoirement soumises à l’IS lorsqu’elles réalisent des opérations commerciales, comme la location d’immeuble équipé pour un usage professionnel ou la location en meublé.

En résumé,

La SCI est un outil juridique particulièrement intéressant dans la gestion et la transmission de son patrimoine. Elle offre souplesse, protection et mutualisation des frais.

Pourtant il convient de vous renseigner davantage avant de constituer une SCI. Et de consulter un professionnel pour savoir si la SCI est adaptée à vos besoins.