10 idées reçues concernant l'immobilier locatif

Vous êtes nombreux en France à vouloir investir dans l’immobilier locatif. Que se soit pour préparer votre retraite ou vous constituer un capital, avec ou sans réduction d’impôt, les avantages de la pierre sont nombreux. Pourtant, il existe encore de nombreuses idées reçues concernant l’investissement immobilier locatif.

Revenons ensemble sur les 8 idées reçu les plus fréquentes concernant l’investissement immobilier, et qui vous bloque dans vos démarches. En effet ses a priori polluent le débat et vous empêche de prendre les bonnes décisions.

1. Première idée reçue : il est nécessaire d’avoir un apport financier important !

Eh bien, cette affirmation n’est pas juste. La plupart des établissements bancaires acceptent de financer totalement un investissement locatif, c’est-à-dire même les frais de notaire et de garanties. 

Certes, la crise sanitaire que nous rencontrons, va rebattre les cartes dans les mois à venir, mais si vous avez la possibilité d’emprunter, et que votre projet et bien analyser et bien assurer, les organismes bancaires seront ravis de vous accompagner.

Et vous pouvez obtenir un accord de financement, avec pour seul apport, les frais de garanties bancaires. D’un point de vue patrimonial, vous avez tout intérêt, économiquement à conserver votre capital.

En effet, si vous êtes, dans le cadre de la déclaration des revenus fonciers au réel, vous pourrez déduire l’ensemble des frais issus du prêt ( intérêts, assurances…) de vos revenus fonciers.

2. N’étant pas propriétaire de ma résidence principale, je ne peux donc pas faire d’investissement immobilier locatif !

C’est totalement faux, et même absurde ! Le fait de ne pas encore être propriétaire votre résidence principale, n’est pas un critère déterminant dans l’obtention d’un prêt. 

En effet, l’achat d’une résidence principale n’est pas obligatoirement le premier achat que l’on réalise. De plus compte tenue de la mobilité géographique des jeunes générations, il devient plus compliqué de définir ou se fera l’achat de sa résidence principale.

Le risque étant d’être confronté à une baisse des prix de l’immobilier et donc à une moins-value en cas de revente du bien dans l’urgence. Ainsi, de plus en plus de jeunes investisseurs, commence à se constituer un patrimoine en réalisant un investissement immobilier locatif plutôt que par la résidence principale.

3. Quand on investit dans un bien immobilier, il faut emprunter le moins possible et utiliser un apport maximum.

Cela rejoint le premier point. Et cela fait partie des idées reçues concernant l’immobilier, les plus tenaces. Et au contraire compte tenu de :

  • taux de crédits historiquement bas.
  • la déductibilité des intérêts d’emprunt lors d’un investissement locatif. Si vous déclarez vos revenus fonciers au réel, et non au micro-foncier, vous pourrez les intégrer dans vos charges, ce qui vous permettra de réduire votre résultat foncier.
  • la rentabilité que l’on obtient au terme d’opération financée.
  • la possibilité de réduire son impôt sur certaines opérations immobilière.

Vous avez tout intérêt à emprunter un maximum de fonds.

Bien entendu il est nécessaire de respecter les critères d’endettement fixé par les banques.

En revanche cela vous permet d’emprunter sur 25 ans avec un taux de 1,5% et dans un même temps placé vos liquidités à 3% ou 4%.

Par ailleurs, votre prêt sera couvert par une assurance qui couvrira au minimum votre décès et la perte total d’autonomie(PTIA). Le prêt est donc payé par l’assureur en cas de décès ou de PTIA, laissant à vos ayant droits la pleine jouissance d’un capital immobilier.

C’est pourquoi plus vous aurez emprunté plus le patrimoine en cas de décès sera important.

4. Il faut emprunter sur une durée la plus courte possible

Encore une fois c’est la vision que l’on a lorsque l’on acquiert une résidence principale. En revanche lorsque l’on investi dans l’immobilier locatif, plus la durée est courte et :

  • plus mon remboursement est faible, le loyer perçu couvrira par conséquent plus avantageusement les frais.
  • Les intérêts d’emprunts sont déductibles, voir le paragraphe précédent.

Ainsi vous optimisez économiquement et fiscalement votre projet.

5. Il faut investir à côté de chez soi

Ce n’est pas nécessairement intéressant économiquement d’investir à côté de chez soi. En effet, ce n’est pas parce que vous vous sentez bien chez vous que votre ville attirera de futurs locataires.

L’investissement immobilier doit se faire de manière rationnelle et pragmatique. Il faut vérifier la demande locative sur le secteur, les prix du marché et surtout avoir une vision à moyen et long terme de l’évolution économique du secteur et donc de la valorisation des prix de l’immobilier.

C’est pour, cela que l’état à défini des zones dites de « tension locative » comme Bordeaux, Toulouse, Nantes, Lyon. Ces zones se retrouvent dans le zonage Pinel et correspondent aux besoins cruciaux en matière de demande de logement.

A ce sujet,

6. Il faut attendre la fin des périodes de commercialisation des programmes, c’est à ce moment-là que les meilleures affaires sont proposées

Ce critère doit être mesuré avec précaution. En général, c’est plus un critère de méfiance qu’une bonne affaire.

En effet, un bien de qualité est-il bradé ? Pourquoi ce bien n’a pas été vendu plus tôt ? Si c’est le dernier lot parce qu’un investisseur n’était pas finançable, c’est cohérent.

En revanche, il est indispensable d’être attentif. On constate que les derniers lots proposés par les promoteurs, ont bien souvent une situation peu engageante. Soit ils sont en rez-de-chaussée, soit orientez nord et situés au-dessus de l’entrée d’un parking, ou du local poubelle. Bref, il s’agit bien souvent de logements sur lesquels il est déconseillé d’investir. Surtout si vous espérez une plus-value à la revente !

7. Il vaut mieux investir dans l’ancien, c’est moins cher et c’est plus rentable

De trop nombreux agences immobilières vous calculent une rentabilité immobilière qui se base uniquement sur les loyers divisés par le prix d’achat. Au premier abord cela semble très rentable, surtout lorsque l’on compare avec le neuf. Mais une rentabilité n’est pas le simple ratio loyers perçus/prix du logement.

En effet, il faut intégrer

  • les éventuels travaux sur de l’immobilier ancien,
  • les frais de notaires plus élevés dans l’ancien,
  • les charges, ascenseurs, parking, entretien des espaces verts.

Et il est indispensable de faire le calcul en intégrant la fiscalité de l’investisseur. Ainsi deux biens immobiliers peuvent se comparer en fiscalité nette !

Et bien souvent on a des surprises. Même si il n’y a pas de réponse universelle à cette question.

Selon votre profil d’investisseur, le type de bien, et les objectifs que vous rechercher, c’est mon travail de gestionnaire en patrimoine de vous accompagner dans un projet en trouvant avec vous la solution la plus adaptée.

8. C’est plus sûr d’investir centre-ville !

Il y a plusieurs années, ce discours pouvait ce justifier. Mais actuellement l’évolution démographique et les modes de vie urbains ont amené les habitants à chercher à se loger en périphérie des centres urbains.

Dans de nombreuses villes françaises, les difficultés économiques des centres-villes amènent les populations à s’excentrer. Les prix de certains centres-villes étant tellement élevés.

De nombreuses personnes vont par conséquent vivre dans les quartiers périphériques par commodité ou par obligation. Le développement de grandes zones commerciales et ou artisanales à proximité attire de plus en plus de locataires pour la proximité des bassins d’emploi. Et les investisseurs pour la tension locative générée dans ces zones.

En conclusion

Tordez le cou aux idées reçues concernant l’investissement immobilier locatif !

Vous pouvez contrôler par vous-même en croisant les différentes sources d’informations, les éléments que j’ai avancés ci-dessus.

Il faut bien garder à l’esprit qu’un investissement immobilier locatif ne s’improvise pas. Il y a de nombreuses variables à prendre en considération et de nombreuses opportunités fiscales.

Pour une plus grande réussite, n’hésitez pas à me consulter, je vous apporterai en toute transparence mon expertise et mon analyse de votre situation. Je vous apporterai la solution la plus adaptée et la plus efficace à votre situation.

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