En bref;
La France accuse un déficit chronique de logements : 274 611 logements mis en chantier en 2025, loin de l’objectif de 400 000/an fixé par le plan de relance logement. La rareté locative soutient les loyers dans les zones tendues. Les taux de crédit remontent en 2026 (autour de 3,5 % sur 20 ans en septembre) sous l’effet de la hausse de l’OAT 10 ans.
Depuis le 21 février 2026, le dispositif Jeanbrun remplace le Pinel avec un mécanisme d’amortissement fiscal sans zonage. Pour un épargnant avec un horizon de 10 à 15 ans, ces fondamentaux dessinent une fenêtre d’investissement à étudier — à condition d’intégrer la remontée des taux dans sa simulation.
La France manque de logements de façon structurelle. Les mises en chantier reculent encore en 2025. Pourquoi 2026, malgré la remontée des taux, reste une fenêtre d’investissement immobilier à considérer — chiffres vérifiés à jour de septembre 2026.
1. L’état réel du marché : des chiffres qui alertent
Une production qui continue de reculer
Après un repli de 1,2 % en 2023, 6,0 % en 2024 et 4,0 % en 2025 pour l’activité globale du bâtiment (FFB), le logement neuf reste très en retrait de sa moyenne historique. 274 611 logements ont été mis en chantier en 2025, contre 291 000 en 2024 et 287 800 en 2023 : la baisse s’accentue (−5,6 % sur un an) et le retard atteint 21,3 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années (Ministère du Logement, SDES/Sitadel, données 2025). Le gouvernement vise 400 000 logements neufs par an — dont 125 000 sociaux — dans le cadre du plan « Relance Logement » porté vers 2030 : l’écart avec la réalité 2025 dépasse 125 000 unités.
Sur le logement social, la tendance est en réalité plus nuancée que ne le montrent certains raccourcis médiatiques : après 91 208 logements sociaux financés en 2023, le ministère de l’Aménagement du territoire et de la Transition écologique a validé 98 682 agréments en 2024 (+8,2 %), et le mouvement HLM annonce un nouveau rebond en 2025 avec plus de 115 000 logements sociaux agréés — un niveau qui reste toutefois inférieur aux besoins identifiés (le 31ᵉ rapport sur le mal-logement souligne que seule 1 demande sur 10 obtient une réponse favorable, contre 1 sur 6 en 2017).
Les chiffres clés de la crise du logement en France (données 2025-2026)
- 274 611 logements mis en chantier en 2025 — objectif gouvernemental : 400 000/an
- 350 000 personnes sans domicile fixe, près d’1 million de personnes sans logement personnel
- 2,8 millions de ménages en attente d’un logement social (record historique, contre 2,1 millions en 2017)
- Loyers en hausse de +2,5 % sur un an à l’échelle nationale (avril 2026), au-dessus de l’inflation (+1,9 %)
- Demande locative en repli conjoncturel de −16 % sur un an mais toujours supérieure de +42 % à son niveau d’avant-crise ; offre en hausse de +17 % sur un an mais encore inférieure de −16 % à son niveau de 2021
Sources : Ministère du Logement, SDES, FFB (janvier 2026), Fondation pour le Logement des défavorisés — ex-Fondation Abbé Pierre (31ᵉ rapport, 3 février 2026), SeLoger/MeilleursAgents (20 avril 2026).
L’investisseur locatif privé, grand absent du marché
La fin du dispositif Pinel fin 2024 a laissé un vide considérable. Les investisseurs locatifs représentaient environ 61 000 logements vendus par an avant la disparition du Pinel. En 2025, ce chiffre est tombé à 9 469 — un ratio divisé par sept (Pascal Boulanger, président de la FPI, 20 février 2026). Cette évaporation de la demande investisseur alimente directement la pénurie locative dans les zones tendues.
Les passoires thermiques aggravent la tension
L’interdiction de mise en location des logements classés G est effective depuis le 1er janvier 2025. Le calendrier réglementaire reste fixé à ce jour : classe F interdite au 1er janvier 2028, classe E interdite au 1er janvier 2034 (article 6, loi du 6 juillet 1989). Un texte adopté par le Sénat en première lecture le 8 juillet 2026 porte sur les obligations de travaux en copropriété mais ne modifie pas ces échéances à ce stade — à surveiller d’ici sa promulgation éventuelle. Ce cadencement va continuer de réduire l’offre locative disponible et de soutenir mécaniquement les loyers des biens bien classés ou rénovés.
2. Pourquoi cette crise est une opportunité pour l’investisseur éclairé
Trois dynamiques structurent 2026 :
- La rareté de l’offre soutient les loyers. Dans les zones tendues (grandes métropoles, villes universitaires, Alsace), les candidats à la location restent structurellement plus nombreux que les biens disponibles. Cette tension ne se résorbe pas en 2-3 ans compte tenu des délais de construction.
- Les taux d’emprunt se sont nettement tendus depuis le printemps. Après un point bas à environ 3,1 % fin 2025, les taux moyens sur 20 ans atteignent 3,40 % à 3,54 % début septembre 2026 (Cafpi, Meilleurtaux, Pretto, Vousfinancer). Sur 15 ans, comptez 3,23 % à 3,43 % ; sur 25 ans, 3,50 % à 3,61 %. Ce mouvement est directement lié à la remontée de l’OAT 10 ans, qui dépasse désormais 4 % — un plus haut depuis 2009 — dans un contexte de tensions géopolitiques au Moyen-Orient et de baril au-delà de 90 $. La BCE a maintenu ses taux directeurs le 30 avril 2026 après un débat sur une possible hausse ; sa prochaine réunion, le 10 septembre 2026, sera scrutée de près par les courtiers.
- Un nouveau cadre fiscal est en place depuis le 21 février 2026. Le dispositif Jeanbrun remplace le Pinel avec une logique patrimoniale de long terme par amortissement, potentiellement plus avantageuse pour les foyers fortement imposés.
⚠️ Point de vigilance — La remontée des taux s’est confirmée (septembre 2026)
Situation actuelle : les taux moyens sur 20 ans sont passés d’environ 3,1 % (point bas, fin 2025) à 3,40-3,54 % début septembre 2026 — une hausse plus rapide que ce qu’anticipait le scénario central des courtiers en avril.
Facteur de risque confirmé : l’OAT 10 ans, indicateur de référence des banques pour fixer leurs barèmes, dépasse désormais 4 %, sous l’effet des tensions au Moyen-Orient et de la remontée des prix de l’énergie.
Scénario à surveiller : plusieurs courtiers évoquent une poursuite du mouvement vers 3,7-4 % sur 20 ans d’ici la fin d’année 2026, avec des ajustements de barèmes désormais plus fréquents (tous les 15 jours plutôt que mensuels).
Conseil : intégrer un stress-test de taux à 4-4,3 % dans votre simulation de financement, et surveiller la réunion de la BCE du 10 septembre 2026. Sécuriser son taux dès l’accord de principe limite l’exposition à ce risque haussier.
3. Le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) — LF 2026
La réforme du statut de bailleur privé, intégrée à la loi de finances 2026, a été promulguée le 20 février 2026 et est applicable depuis le 21 février 2026 (JO n° 0043). Elle est valable pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028.
La logique : l’amortissement, pas la réduction d’impôt forfaitaire
Contrairement au Pinel, qui offrait une réduction d’impôt directe (jusqu’à 21 % du prix d’acquisition sur 12 ans), le dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal des revenus fonciers. Il permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien immobilier de vos revenus fonciers imposables. Le dispositif concerne les logements collectifs uniquement (les maisons individuelles sont exclues) et impose un niveau de performance énergétique DPE classe C minimum.
Innovation majeure : l’amortissement est imputable sur le revenu global du foyer fiscal en cas de déficit foncier, et non plus seulement sur les revenus fonciers. Cela change structurellement l’efficacité fiscale pour les foyers fortement imposés à l’IR.
Les taux d’amortissement selon le bien et le niveau de loyer
Logement neuf (VEFA) :
| Type de loyer | Taux / an | Plafond annuel | Base amortissable |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € | 80 % du prix d’achat |
| Loyer social | 4,5 % | 10 000 € | 80 % du prix d’achat |
| Loyer très social | 5,5 % | 12 000 € | 80 % du prix d’achat |
Logement ancien avec travaux (≥ 30 % du prix d’achat, atteignant la classe C) :
| Type de loyer | Taux / an | Plafond annuel | Base amortissable |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 3 % | 10 700 € | 80 % du prix d’achat |
| Loyer social | 3,5 % | 10 700 € | 80 % du prix d’achat |
| Loyer très social | 4 % | 10 700 € | 80 % du prix d’achat |
Nuance importante souvent omise : dans l’ancien, le plafond de déduction est unique (10 700 €/an, tous types de loyer confondus), et les taux d’amortissement sont inférieurs à ceux du neuf.
Exemple concret (neuf)
Pour un appartement neuf acheté 200 000 €, la base amortissable est de 160 000 € (80 %). Avec un loyer intermédiaire (taux 3,5 %), vous déduisez 5 600 €/an de vos revenus fonciers imposables — pendant toute la durée du dispositif, jusqu’à amortissement de 80 % du prix d’acquisition.
Conditions d’éligibilité et obligations
- Engagement de location nue (non meublée) de 9 ans minimum, à titre de résidence principale du locataire
- Respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires, fixés par décret selon la localisation
- Logements collectifs neufs en VEFA (DPE A/B/C) ou anciens avec travaux ≥ 30 % du prix d’achat permettant d’atteindre au moins la classe C
- Aucun zonage géographique — investissement possible partout en France
- Exclusions : maisons individuelles, résidences services (étudiantes, seniors, tourisme), location meublée, location aux ascendants/descendants jusqu’au 2e degré
⚠️ Points de vigilance
- En cas de rupture d’engagement avant 9 ans (hors invalidité, décès, licenciement) : remboursement de l’intégralité des avantages fiscaux perçus + intérêts de retard.
- La location meublée est incompatible avec le dispositif Jeanbrun. Pour une stratégie LMNP, le régime réel avec amortissement comptable reste applicable indépendamment.
- La plus-value à la revente est calculée sur un prix d’acquisition minoré des amortissements déduits — à intégrer dans le bilan patrimonial à long terme.
- Certaines modalités pratiques (plafonds de loyers par zone) continuent de faire l’objet de décrets d’application : un point à vérifier au cas par cas avant tout engagement.
4. Les autres dispositifs toujours actifs en 2026
| Dispositif | Avantage principal | Profil adapté |
|---|---|---|
| Denormandie | Réduction d’impôt sur achat + rénovation dans l’ancien (zones Action Cœur de Ville) | Investisseur recherchant une réduction d’impôt directe dans l’ancien |
| Déficit foncier classique | Déduction travaux jusqu’à 10 700 €/an sur le revenu global | Propriétaire avec travaux importants, TMI ≥ 30 % |
| Déficit foncier majoré (jusqu’en 2027) | Jusqu’à 21 400 €/an de déduction sur le revenu global pour travaux de rénovation énergétique | Bailleur avec passoires thermiques à rénover avant 2028 |
| LMNP au réel | Amortissement comptable du bien + charges déductibles sur revenus BIC | Location meublée longue durée, résidences de services (étudiantes, seniors) |
| Malraux | Réduction d’impôt jusqu’à 30 % des travaux de restauration complète (secteur sauvegardé) | Investisseur avec forte TMI, sensibilité patrimoniale et culturelle |
5. Stratégies d’investissement adaptées au contexte 2026
Où investir ? Les zones à privilégier
Certains marchés cumulent les facteurs favorables : pression locative aiguë, rareté du foncier, croissance démographique soutenue et dynamique économique locale. En dehors des grandes métropoles nationales (Lyon, Bordeaux, Toulouse, Nantes, Rennes, Strasbourg), des marchés intermédiaires comme Mulhouse, Colmar ou Metz offrent des rendements locatifs bruts significativement supérieurs à Paris, avec un ticket d’entrée nettement inférieur.
Atout du dispositif Jeanbrun : l’absence de zonage géographique ouvre l’ensemble du territoire national, y compris des marchés alsaciens où le rapport prix d’achat / loyer de marché est favorable.
Neuf ou ancien rénové ?
- Neuf en VEFA : éligible Jeanbrun dès la signature, garantie décennale, DPE A/B/C immédiate, aucun travaux. Idéal pour les investisseurs sans disponibilité de pilotage chantier. Taux d’amortissement les plus élevés (3,5 à 5,5 %/an).
- Ancien avec travaux ≥ 30 % du prix d’achat : éligible Jeanbrun (taux 3 à 4 %/an, plafond unique 10 700 €) + potentiel de décote à l’achat + plus-value à la revente si rénovation bien conduite. Le déficit foncier majoré (jusqu’en 2027) peut se cumuler.
- Ancien sans travaux lourds : Jeanbrun non applicable. Stratégie LMNP ou déficit foncier classique à étudier selon la fiscalité personnelle.
La simulation financière : une étape non négociable
Avant tout engagement, la rentabilité nette après fiscalité doit être calculée sur votre tranche marginale d’imposition réelle, votre capacité d’emprunt au taux actuel (et non au point bas de fin 2025), les frais de gestion locative, la taxe foncière locale et la projection de vacance locative selon la zone. Un rendement brut de 5 % peut devenir 2 % ou 4 % net selon le dispositif retenu et votre profil fiscal.
6. Foire aux questions
Oui. Le Pinel s’est arrêté fin 2024. Le dispositif Jeanbrun, applicable depuis le 21 février 2026, repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal (et non une réduction d’impôt forfaitaire), sans zonage géographique, pour les acquisitions jusqu’au 31 décembre 2028.
Les taux ont effectivement remonté, autour de 3,5 % sur 20 ans en septembre 2026 contre 3,1 % fin 2025. Mais la rareté structurelle de l’offre locative et la fiscalité des dispositifs existant permettent de compenser ce surcoût pour un investisseur sur un horizon long (12 à 15 ans), il est important de simuler la rentabilité nette au taux actuel, pas au point bas passé.
274 611 logements ont été mis en chantier en 2025, contre un objectif gouvernemental de 400 000 par an (dont 125 000 sociaux) fixé dans le cadre du plan Relance Logement. L’écart dépasse 125 000 unités, qui s’ajoute aux logements nécessaires pour répondre à l’offre.
Oui, sous conditions : travaux représentant au moins 30 % du prix d’achat et permettant d’atteindre au minimum la classe C au DPE. Les taux d’amortissement sont alors plus faibles que dans le neuf (3 % à 4 % par an, plafond unique de 10 700 €/an).
Les logements classés F au DPE seront interdits à la location à compter du 1er janvier 2028, et les logements classés E à compter du 1er janvier 2034. Les logements classés G le sont déjà depuis le 1er janvier 2025.
7. Conclusion : pourquoi attendre coûte plus cher qu’agir
La hausse des taux n’annule pas l’équation, elle la précise.
Un crédit à 3,5 % sur 20 ans reste, historiquement, un taux modéré — et surtout, il s’apprécie sur un horizon de 12 à 15 ans, pendant lequel la rareté locative structurelle (274 611 logements mis en chantier en 2025 pour un besoin de 400 000, des investissements locatifs privés divisé par sept depuis la fin du Pinel) continue de soutenir les loyers au-delà du cycle des taux d’intérêt. Sur cette durée, le coût d’entrée pèse proportionnellement moins que la trajectoire des loyers et l’effet de l’amortissement fiscal.
Attendre une hypothétique détente des taux comporte un risque concret : plusieurs courtiers anticipent une poursuite du mouvement vers 3,7-4 % d’ici la fin d’année 2026, dans le sillage d’une OAT 10 ans déjà repassée au-dessus de 4 %.
Différer sa décision, c’est parier sur une baisse des taux qui n’est confirmée par aucun signal de marché à ce jour — alors que la fenêtre fiscale, elle, a une échéance connue : le dispositif Jeanbrun ne s’applique qu’aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028, sans zonage, ce qui laisse une latitude géographique inédite pour optimiser le couple rendement/fiscalité, y compris sur des marchés alsaciens encore accessibles.
Le cadre a changé, pas l’opportunité :
Sécuriser son taux dès l’accord de principe, calibrer le bon dispositif selon sa tranche d’imposition (Jeanbrun, déficit foncier majoré, LMNP au réel) et choisir la bonne zone sont aujourd’hui les trois leviers qui font la différence entre un projet rentable et un projet mal calibré. C’est précisément ce travail de simulation et d’arbitrage qui doit être fait avant tout engagement — pas après.
Vous avez une capacité d’épargne et un horizon de 10 à 15 ans ? Ne laissez pas la hausse des taux repousser une décision que la fiscalité et la pénurie locative rendent, elles, de plus en plus favorable. Prenons rendez-vous dès maintenant pour simuler votre projet au taux réel du marché et déterminer, ensemble, l’enveloppe et le dispositif les plus adaptés à votre situation.
| Vous souhaitez évaluer si un investissement locatif est adapté à votre situation ? Prenez rendez-vous pour une analyse personnalisée : nous définirons ensemble l’enveloppe optimale, le dispositif fiscal le plus adapté à votre tranche marginale d’imposition, et les zones géographiques pertinentes pour votre objectif. |
Cet article est rédigé à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement au sens de la réglementation MIF 2. Tout investissement doit faire l’objet d’une analyse personnalisée de votre situation patrimoniale, fiscale et de vos objectifs